«المخالفة لا تسقط قيمة العقار.. لكن غموض موقفه القانوني قد يفعل»
بقلم: المهندس رائد ثروت
لم يعد ملف التصالح في مخالفات البناء مجرد إجراء إداري لإنهاء مخالفة، بل أصبح أحد الملفات المؤثرة في القيمة القانونية والاستثمارية للعقار، خاصة مع استمرار الدولة في تطوير منظومة التصالح وتقنين الأوضاع، وإصدار تعديلات وقرارات جديدة خلال عام 2026.
ويأتي القانون رقم 187 لسنة 2023 بشأن التصالح في بعض مخالفات البناء وتقنين أوضاعها باعتباره الإطار الأساسي للمنظومة الحالية، مع التأكيد على أن وجود مخالفة لا يعني تلقائيًا إمكانية التصالح عليها، كما لا يعني استحالة تقنينها؛ إذ يرتبط الأمر بطبيعة المخالفة وموقع العقار والاشتراطات التخطيطية والبنائية والسلامة الإنشائية والمستندات المطلوبة.
تعديلات جديدة في 2026
شهد يناير 2026 صدور قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 36 لسنة 2026 بتعديل بعض أحكام اللائحة التنفيذية لقانون التصالح.
وتضمنت التعديلات نقاطًا مهمة تتعلق بالمستندات وإثبات تاريخ ارتكاب المخالفة، إلى جانب تنظيم بعض حالات احتساب مقابل التصالح، وهو ما يعكس اتجاه الدولة إلى معالجة المشكلات العملية التي ظهرت أثناء تطبيق القانون.
وهنا يجب التأكيد على أن تحديد موقف العقار لا يعتمد فقط على عدد الأمتار المخالفة، وإنما على طبيعة المخالفة والاشتراطات المنطبقة عليها ومرحلة التنفيذ والمستندات المؤيدة لها.
مد فترة تقديم طلبات التصالح
وفي أبريل 2026 صدر قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 1098 لسنة 2026 بمد المدة المقررة لتقديم طلبات التصالح لمدة ستة أشهر إضافية تبدأ من 5 مايو 2026.
ويمثل هذا القرار فرصة جديدة لأصحاب العقارات التي تنطبق عليها شروط التصالح، لكنه لا يعني أن الملف أصبح مفتوحًا إلى أجل غير محدد.
لذلك فإن تأجيل دراسة موقف العقار قد يؤدي إلى صعوبة في استكمال المستندات أو معالجة أي ملاحظات فنية في الوقت المناسب.
ماذا عن الـ75% في المدن الجديدة؟
من أكثر الملفات التي أثارت اهتمام ملاك الأراضي السكنية الصغيرة في المدن الجديدة ملف استكمال نسبة تصل إلى 75% من إجمالي مسطح دور السطح.
وقد وافقت هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة على مد استقبال طلبات استصدار تراخيص البناء للمسطحات الناتجة عن استكمال هذه النسبة حتى نهاية مايو 2026، وفق الشروط والضوابط المنظمة، مع تفويض قطاعات الهيئة في بحث إمكانية مد مدد إضافية وفقًا للقواعد.
وهنا يجب توضيح نقطة مهمة للغاية:
الـ75% ليست تصالحًا تلقائيًا على أي مخالفة قائمة.
فهناك فرق بين التصالح على مخالفة بناء موجودة بالفعل، وبين استصدار ترخيص لاستكمال مسطح بنائي وفق الضوابط التي تحددها هيئة المجتمعات العمرانية.
وبالتالي لا يمكن لصاحب العقار افتراض أن أي مبنى مخالف في دور السطح أصبح تلقائيًا مستفيدًا من نسبة الـ75%، وإنما يجب دراسة موقف قطعة الأرض والرخصة والمساحات والتنفيذ الفعلي والاشتراطات الخاصة بالمدينة.
هل توقفت الـ75% نهائيًا؟
حتى الآن، يجب التعامل مع هذه النقطة بدقة بعيدًا عن الشائعات المتداولة على مواقع التواصل الاجتماعي.
المعلن رسميًا هو مد استقبال الطلبات حتى نهاية مايو 2026، مع وجود إمكانية بحث مدد إضافية وفقًا للقواعد.
لذلك لا ينبغي اعتبار أي منشور يتحدث عن “إيقاف نهائي” قرارًا رسميًا إلا بعد صدور قرار واضح من الجهة المختصة.
وهذه قاعدة مهمة في الملف العقاري:
المعلومة غير الدقيقة قد تكلف المالك وقتًا ومالًا، وقد تؤثر على قرار يتعلق بأصل تبلغ قيمته ملايين الجنيهات.
ما الخطوة الصحيحة لصاحب العقار؟
قبل السؤال عن قيمة التصالح، يجب أولًا تحديد موقف العقار من خلال مقارنة:
ما هو مرخص
مع
ما هو قائم على الطبيعة
مع
ما تسمح به القواعد القانونية والتخطيطية الحالية.
ومن خلال هذه المقارنة يمكن تحديد طبيعة المخالفة والمسار المناسب للتعامل معها، سواء كان تصالحًا أو ترخيصًا أو استكمال مستندات أو إجراءً آخر.
كما يجب مراجعة الرخصة والرسومات والمساحات والأدوار والاستخدام وتاريخ المخالفة، مع إجراء المعاينة والدراسة الهندسية اللازمة.
دور المكاتب الهندسية المتخصصة
ملف التصالح أصبح يجمع بين الهندسة والقانون والتخطيط والتراخيص والمستندات، ولذلك فإن التعامل معه لا ينبغي أن يقتصر على تجهيز الأوراق فقط.
ومن واقع عملي في مجال المقاولات والاستشارات الهندسية والتراخيص والتصالح، أرى أن دراسة الملف قبل تقديمه هي الخطوة الأهم لتحديد المسار الصحيح.
وفي Remak Group نعمل على دراسة موقف العقار والمستندات والرسومات والواقع التنفيذي، ثم تحديد الإجراءات المناسبة لكل حالة، بهدف مساعدة المالك على الوصول إلى رؤية واضحة قبل البدء في إجراءات التصالح أو الترخيص.
كلمة أخيرة
التصالح ليس مجرد مبلغ يتم سداده أو ورقة يتم الحصول عليها؛ بل هو خطوة مهمة نحو استقرار الموقف القانوني للعقار وحماية قيمته مستقبلًا.
ولذلك أوجه نصيحة لكل مالك لديه مخالفة:
لا تعتمد على منشور متداول، ولا على تجربة عقار آخر، ولا تبدأ من سؤال “هتدفع كام؟”.
ابدأ بالسؤال الأهم:
«عقاري موقفه إيه؟ وإيه الطريق القانوني الصحيح لتقنينه؟»
مهندس رائد ثروت
استشارات هندسية ومقاولات عامة وتراخيص وتصالح وتقنين أوضاع
Remak Group